每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

  今年以来,土地市场供求两端继续缩量。

  中指研究院数据显示,今年前5个月,全国300城共推出各类用地4.5亿平方米,处于2012年以来低位;成交面积3.9亿平方米,同比下降23.8%,其中住宅用地成交面积同比下降35.2%。

  值得注意的是,今年前5个月,一线城市供地面积同比减少近50%,成交面积减少35.8%,但成交楼面均价却同比上升25.2%;二线城市土地成交面积、出让金下降最为明显;三四线城市土地供求则较为平缓。

  从企业维度看,前5个月,百强房企拿地总额3146亿元,同比下降26.7%,降幅有所扩大。不过,头部房企拿地扩储势头不减,其中长三角TOP10房企拿地金额达737亿元,继续位居四大城市群之首。

  “今年以来,各线城市住宅用地供求两端均缩量,其中二线城市成交端下降明显。央国企仍是拿地主力,前5月拿地占比达54%。”6月5日,中指研究院分析师孟新增向《每日经济新闻》记者分析指出。

  百强房企拿地金额下降

  土地市场降温之下,百强房企拿地金额同样下降。

  中指研究院数据显示,1~5月,百强房企拿地总额3146亿元,同比下降26.7%,相较1~4月降幅进一步扩大。

  “4月底,自然资源部办公厅发布文件,要求城市供地需与去化周期衔接,供地量减少导致1~5月房企拿地同比下降。”中指研究院如是指出。

  《每日经济新闻》记者了解到,头部房企仍在加速拿地扩储,尤其是中建壹品。今年以来,中建壹品频频布局各大热点城市,成为前5月房企权益拿地金额榜和新增货值榜“双料冠军”。在房企权益拿地金额榜和新增货值榜上,民营房企滨江集团均居第四位。

  具体来看,在前5月的房企权益拿地金额榜上,中建壹品以213亿元排在首位,建发房产、绿城中国、滨江集团和华润置分别以201亿元、157亿元、144亿元和143亿元,排在第二至第五位。

  从新增货值来看,前5个月,中建壹品以470亿元新增货值占据榜首,建发房产、华润置地、滨江集团、绿城中国分别以447亿元、443亿元、363亿元和283亿元,排在第二至第五位。TOP10房企累计新增货值共达3125亿元,占TOP100房企总新增货值的30%,标志着头部房企市场集中度相对较高。前5个月,房企新增货值进入门槛定格在43亿元。

  今年以来,央国企继续扮演土地市场的主角,而部分民营房企也积极地在其重点深耕的区域拿地扩储。

  在北京、杭州、上海、成都、西安、宁波等热点城市的拿地金额TOP10房企中,超过半数为资金实力雄厚的央国企。此外,民营房企如滨江集团、龙湖集团等也在其专注的区域策略性地补充土地资源,显示出土地市场的多元化竞争格局。

  从房企在各城市群的拿地金额来看,前5月长三角TOP10房企拿地金额为737亿元,继续居四大城市群之首;京津冀TOP10房企拿地金额为572亿元,位列第二;中西部TOP10房企拿地金额为274亿元,位列第三。

  部分全国化布局的央国企在土地市场表现活跃。如建发房产以164亿元位居长三角TOP10房企拿地金额榜首,同时以19亿元排在中西部TOP10房企拿地金额榜第七;华润置地则在京津冀和粤港澳大湾区两个区域的TOP10房企拿地金额榜上排在第二。此外,石家庄城发投集团、深圳地铁集团、陕建地产集团等区域型国企,则坚持在所在区域拿地扩储。

  记者梳理发现,在热点城市土地市场,杭州和合肥的民营房企拿地占比较高。据中指研究院统计,5月涉宅用地中,杭州民营房企拿地占比达到49%,合肥民营房企的拿地占比为39%;今年1~5月,杭州民营房企的拿地占比更是高达52%。

  杭州揽金额度领跑全国

  今年前5月,全国300城延续了2023年供求双降的趋势。特别是住宅用地,各线城市供求两端均在缩量,但二线城市成交端降幅最大。

  对比成交金额来看,今年前5个月,全国300城住宅用地出让金为0.41万亿元,不足2023年(全年为2.9万亿元)的1/7,同比下降39.3%。其中,一线城市降幅最低,为19.6%;二线城市和三四线城市降幅分别达到了45.7%和39.3%。住宅成交楼面价方面,一线城市楼面均价同比上涨25.2%,二线城市和三四线城市分别下降6.6%和13.6%。

  具体到城市,北京、上海等一线城市土地市场热度较高。如北京石景山区首钢园区地块以58亿元成交价位居5月全国住宅用地成交总价第一,上海有3宗地块入榜全国住宅用地成交总价TOP10。

  杭州则成为土地出让规模和出让金额最高城市,前5月成交土地面积301万平方米,揽金563亿元。但与2023年同期相比,降幅均超过20%。不过进入5月份,杭州土拍市场明显降温,5月14日拍卖的4宗地块均以底价成交。

  北京和上海的土地出让金额排第二和第三位,分别为465亿元和423亿元,其中北京同比增长55%,上海则同比下降18%。

  今年前5个月,上海土地供应出现“量缩质优”特点。如5月28日,上海今年二批次土拍,4宗地共揽金99.84亿元。这也是集中供地以来,上海推出地块最少的批次,但土地整体质量相对较好,最终2宗地块封顶摇号、1宗溢价成交、1宗底价成交。

  从土地成交溢价率来看,前5个月,22个城市中,宅地溢价率最高的是厦门,平均溢价率达到25%;苏州、武汉和成都紧随其后,平均溢价率分别为15%、14%和13%;广州、深圳、济南、青岛、沈阳、南京和无锡等7城平均溢价率为0%。

  从政策层面来看,土地供应缩减或将成为长期趋势。4月30日,自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》要求,各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构,完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含到36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。