公募REITs首批原始权益人解禁，近六成产品却陷破发

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　　随着首批9只公募REITs（房地产投资信托基金）成立满三年，部分产品即将迎来一波原始权益人首次解禁。

　　据Wind数据统计，包括博时基金、平安基金、中航基金、浙商基金、东吴基金旗下的5只公募REITs部分基金份额将于6月21日解除限售。

　　此次解禁对象类型为原始权益人及其同一控制下关联方战略配售，此前，REITs限售份额解禁主要集中于其他专业机构投资者战略配售、定向扩募竞价投资者份额。

　　从二级市场表现来看，截至最新收盘日（6月7日），上述即将解禁的REITs场内价格均处于“破发”状态，即市场价格低于发行价格。扩大统计范围来看，已上市交易的36只公募REITs产品中，有21只处于破发状态，占比达58%以上。

　　招商基金分析指出，REITs市场短期内战略配售热情降温，打新中签率上升，二级市场经历调整后显著反弹。目前，REITs在二级市场的估值处于低位，一、二级市场估值存在倒挂，且品种走势各异。

　　长期看来，行业人士认为，随着各类市场主体不断加入，底层资产种类和数量持续提升，REITs市场稳定性不断提升，配置价值持续凸显，未来仍有发展空间。

　　首批即将解禁，破发占比过半

　　REITs是一种“不动产投资信托基金”，又称“基础设施基金”。

　　市场人士告诉记者，公募REITs底层资产集中在基础设施、产业园区、基建等，属于收益和分红预期相对比较确定的资产。值得注意的是，尽管底层资产优质，但不代表公募REITs稳赚不赔。公募REITs的长期投资价值需结合宏观经济形势、房地产市场走势及具体项目运营情况等多方面因素进行综合评估。投资者应密切关注市场动态，理性分析风险与收益。

　　首批9只公募REITs于2021年6月21日上市。

　　2024年6月7日，东吴基金公告其东吴苏园产业REITs的20%基金份额将于6月21日解除限售。

　　具体根据公告，该基金解禁的份额包括苏州工业园区建屋产业园开发有限公司、苏州工业园区科技发展有限公司、苏州工业园区经济发展有限公司合计持有的20%基金份额，均为原始权益人及其同一控制下关联方的战略配售份额。

　　解禁前，该基金二级市场流通份额占全部基金份额的60%，解禁后将增至80%。

　　除东吴苏园产业REITs外，还有博时招商蛇口产业园、平安广州广河高速公路、中航首钢绿能、浙商证券沪杭甬杭徽高速4只REITs也将于6月21日解禁相同性质的份额。

　　Wind数据显示，截至6月7日，这5只REITs的收盘价分别为3.22元/份、1.94元/份、9.61元/份、13.19元/份、8.56元/份，均低于发行价，呈现破发状态。

　　从长期趋势来看，REITs市场正在逐渐回暖。

　　今年以来，中证REITs全收益指数持续上涨，截至6月7日收盘，中证REITs全收益指数为937.92，今年以来涨幅为8.84%。

　　同时，多只地产股的强势反弹也带动了与其高度相关的保租房REITs、消费类REITs和产业园REITs的行情。从最近一周的市场表现来看，公募REITs的价格走势出现了分化。

　　据华泰证券统计，截至6月7日当周，公募REITs价格走势各异，其中，保租房、环保、高速、产业园、能源类REITs平均涨幅分别为1.60%、0.51%、0.26%、0.64%、1.06%，仓储和消费类REITs分别持平和下跌0.06%。

　　同时，REITs换手率有所上升，显示出市场活跃度的提升。最近一周公募REITs平均换手率为0.95%，其中高速公路、产业园、能源类REITs换手率居前，分别为1.05%、1.09%和1.02%。

　　市场常态化发行推进，项目品种分化

　　从不同资产类型的REITs表现来看，不同项目估值分化明显。

　　据Wind统计，目前市场已有36只产品上市交易，总规模约1109.09亿元。其中，高速公路REITs成为重要支柱，9单项目发行规模达435.17亿元。

　　估值方面，截至6月7日，国内公募REITs总市值合计1051.43亿元，其中交通基础设施REITs约为373.15亿元，位居行业首列，其次是园区基础设施和能源基础设施REITs，分别为167.75亿元、163.95亿元。这三类资产市值合计704.87亿元，占总市值的67%。

　　招商基金分析，不同项目估值分化明显，除了行业特征以外，还主要有风险溢价和流动性折价方面的原因。具体看来，REITs作为长期运营、资本密集的不动产资产，需要不同程度的风险补偿。同时，由于派息无法完全补偿资本利得上的亏损或波动，投资者对风险补偿和流动性折价的要求较高。

　　此外，随着REITs市场发行节奏加快，新产品上市和扩募消息频出，部分产品面临交易所问询和底层资产估值调整。当前公募REITs常态化发行正加速推进，市场活力持续增强。今年以来，新上市产品6只，另有2只REITs发布扩募公告，市场扩容提速，还有多单项目获批待发行。6月7日，证监会和沪深交易所官网显示，银华基金、华夏基金分别申报了银华绍兴原水水利REITs和华夏南京交通高速公路REITs。

　　中信建投研究报告显示，近日市场又有两只REITs公告发售，其中华夏特变电工新能源REITs受到资金热捧，网下认购倍数创年内新高。工银河北高速公路REITs 6月11日发行，拟募集资金57亿元。此外，华夏深国际REITs公告将于6月12日启动询价，为仓储物流REITs年内首次上新。

　　行业人士认为，当前市场对于公募REITs的权益属性、证券定位、完善投资端生态、信息披露等基本问题逐步形成共识，市场化机制已逐步建立，公募REITs产品的长期投资价值稳步提升。

　　中金基金认为，公募REITs市场正向常态化发行发展，产品类型日益丰富，市场对其底层资产的认知加深。同时，伴随着产品扩容的推进，公募REITs产品类型不断丰富，从投资者保护的角度考虑，当前产品发行上市过程也越发精细和审慎。

　　（本文来自第一财经）